Ist die Treppenhausreinigung auf Mieter umlegbar?

Kurz gesagt: Ja, die laufende Treppenhausreinigung ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Sie gehört zu den Kosten der Gebäudereinigung und darf über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Nicht umlagefähig ist alles, was nicht laufend anfällt, also die einmalige Grundreinigung, die Bauabschlussreinigung und die Sonderreinigung nach einem Schaden. Die Feinheiten stecken im Verteilerschlüssel und in der Frage, was genau im Angebot der Reinigungsfirma steht. Dieser Beitrag ordnet die Praxis ein und ersetzt keine Rechtsberatung.

Was die Betriebskostenverordnung zur Gebäudereinigung sagt

Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 abschließend auf, welche Kostenarten überhaupt als Betriebskosten gelten. Unter Nummer 9 stehen die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Gemeint ist damit die regelmäßige Reinigung der Gebäudeteile, die alle gemeinsam nutzen: Treppenhaus und Podeste, Eingangsbereich und Windfang, Kellerflure, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller und der Zugang zu den Mülltonnen.

Entscheidend ist das Wort laufend. Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes fortlaufend entstehen. Eine wöchentliche oder 14-tägige Reinigung erfüllt das ohne Weiteres. Eine einmalige Aktion erfüllt es nicht, und daran ändert auch eine Rechnung derselben Firma nichts.

Welche Leistungen laufend anfallen und welche nicht

Die Grenze verläuft nicht zwischen billig und teuer, sondern zwischen wiederkehrend und einmalig. Diese Übersicht bildet ab, wie die Positionen in der Praxis eingeordnet werden.

Deshalb weisen wir die Grundreinigung im Angebot immer getrennt aus. Ein Anbieter, der sie unauffällig in den Monatspreis schiebt, macht Ihnen die Abrechnung schwerer, nicht leichter.

Ohne Vereinbarung im Mietvertrag geht nichts

Die Betriebskostenverordnung sagt, welche Kosten umlagefähig sein können. Ob sie es im konkreten Mietverhältnis auch sind, entscheidet der Mietvertrag. Umgelegt werden darf nur, was zwischen den Parteien vereinbart ist. Ein Verweis auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung genügt dafür üblicherweise, eine schweigende Inklusivmiete genügt nicht.

Das wird vor allem dann zum Thema, wenn ein Haus umgestellt wird: Bisher haben die Mieter selbst geputzt, künftig übernimmt eine Firma. Für Verträge, die zur Reinigung nichts sagen, ist das keine reine Formsache. Wer sauber vorgehen will, klärt die vertragliche Seite vor der Beauftragung und nicht erst mit der Abrechnung. Auch das ist eine Einordnung und kein Rechtsrat.

Nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden

Steht im Vertrag nichts anderes, werden Betriebskosten bei Wohnraum nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. In der Praxis ist der Schlüssel nach Wohneinheiten ebenfalls weit verbreitet, weil er den tatsächlichen Aufwand oft besser trifft: Eine Zweizimmerwohnung mit vier Bewohnern trägt mehr Schmutz ins Haus als eine große Wohnung mit einer Person. Vereinbart sein muss dieser Schlüssel aber.

Zwei Punkte führen in Abrechnungen regelmäßig zu Rückfragen. Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss verursachen häufig deutlich mehr Laufverkehr, was einen eigenen Vorwegabzug sinnvoll machen kann. Und der Anteil leerstehender Wohnungen bleibt beim Eigentümer, weil das Haus ja trotzdem gereinigt wird.

Wenn Mieter bisher selbst geputzt haben

Der häufigste Anlass für die Frage nach der Umlagefähigkeit ist der Wechsel von der Selbstreinigung zur Firma. Beides gleichzeitig geht nicht: Wer die Reinigung als Betriebskosten abrechnet, kann dieselbe Leistung nicht weiter als Pflicht der Mieter verlangen. Umgekehrt lässt sich ein funktionierender Plan nicht mit einer Umlage verbinden, nur weil eine Partei ihn nicht einhält.

Wie belastbar ein solcher Plan überhaupt ist, haben wir im Beitrag Putzplan im Treppenhaus: wann er funktioniert und wann nicht aufgeschrieben.

Häufige Fehler in der Abrechnung

Wenn eine Position zur Gebäudereinigung beanstandet wird, liegt es selten am Preis. Meist liegt es an einem dieser vier Punkte:

1. Grundreinigung im Monatsbetrag versteckt. Die einmalige Leistung wandert unbemerkt in die laufende Position und fällt bei der Prüfung auf.
2. Wechselnder Verteilerschlüssel. Ein Jahr nach Fläche, das nächste nach Einheiten. Das macht die Abrechnung angreifbar, auch wenn beide Schlüssel für sich zulässig wären.
3. Leerstand mitverteilt. Der Anteil der leeren Wohnungen taucht bei den übrigen Parteien auf, obwohl er beim Eigentümer bleibt.
4. Keine belegbare Leistung. Es gibt eine Summe, aber kein Leistungsverzeichnis, aus dem hervorgeht, was in welcher Frequenz erbracht wurde.

Dazu kommt das Gebot der Wirtschaftlichkeit: Umgelegt werden darf, was für eine ordentliche Bewirtschaftung angemessen ist. Ein deutlich überzogener Turnus ohne erkennbaren Grund lässt sich schwerer begründen als ein Takt, der zum Haus passt.

Warum ein sauberes Leistungsverzeichnis die Umlage absichert

Eine Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch belastbar, dass niemand nachfragt, sondern dadurch, dass die Nachfrage beantwortbar ist. Genau dafür ist das Leistungsverzeichnis da. Es benennt die Flächen, die Tätigkeiten, die Frequenz je Position und ausdrücklich das, was nicht enthalten ist.

Wir liefern dieses Verzeichnis zu jedem Festpreis mit. Es leistet drei Dinge gleichzeitig: Sie wissen, was Sie bekommen, wir wissen, was zu tun ist, und Sie können jede Position der Abrechnung gegenüber Ihren Mietern erklären, ohne im Ordner zu suchen. Welche Faktoren hinter dem Preis stehen, lesen Sie im Beitrag Was kostet die Treppenhausreinigung im Monat?

So kommen Sie zu einer belastbaren Position in der Abrechnung

Sagen Sie uns kurz, um welches Objekt es geht. Wir sehen uns das Haus an, schlagen einen Turnus vor, der zum tatsächlichen Bedarf passt, und Sie erhalten einen Festpreis pro Monat mit aufgeschlüsseltem Leistungsverzeichnis, das Sie eins zu eins in die Betriebskostenabrechnung übernehmen können. Einmalige Leistungen stehen dabei immer getrennt. Die Besichtigung ist kostenlos, die Vereinbarung monatlich kündbar. Mehr zur Treppenhausreinigung in Hamburg finden Sie auf der Leistungsseite.