Reinigung beim Mieterwechsel: was vor der Übergabe zählt

Der entscheidende Satz steht im Mietvertrag, nicht im Übergabeprotokoll: Geschuldet ist entweder besenrein oder bezugsfertig, und zwischen beiden liegt ein ganzer Arbeitstag. Besenrein bedeutet geräumt und grob gesäubert. Bezugsfertig bedeutet, dass die nächste Partei ohne einen eigenen Reinigungsgang einziehen kann. Wer diese Grenze vor dem Termin klärt, spart sich den Streit danach.

Was besenrein tatsächlich abdeckt

Besenrein ist ein Mindeststandard und beschreibt einen Zustand, keinen Aufwand. Die Wohnung ist vollständig geräumt, es bleibt kein Sperrgut und kein Müllsack zurück, Böden sind gekehrt oder gesaugt, grobe Verschmutzungen sind weg. Was nicht dazugehört: Fenster putzen, Sanitärobjekte entkalken, Schränke auswischen, den Backofen reinigen.

Der Begriff wird regelmäßig überdehnt. Vermieter erwarten oft eine fertig geputzte Wohnung, Mieter kehren durch und halten die Sache für erledigt. Beide berufen sich auf dasselbe Wort. Deshalb ist die klare Formulierung im Vertrag wichtiger als jede Diskussion an der Wohnungstür.

Bezugsfertig verlangt deutlich mehr

Bezugsfertig ist der Zustand, in dem die neue Partei ihre Kartons abstellen und leben kann. Das schließt Feinreinigung ein: Sanitärobjekte entkalkt, Armaturen glänzend, Fliesen und Fugen sauber, Fenster innen und außen, Rahmen und Falze mitgemacht, Schränke innen ausgewischt, Küchengeräte fettfrei, Heizkörper zwischen den Rippen gereinigt.

Diese Stellen führen fast immer zum Streit

Über die offensichtlichen Flächen wird selten gestritten. Der Konflikt entsteht an den Stellen, die beim schnellen Rundgang niemand ansieht und die bei genauer Prüfung sofort auffallen:

• Silikonfugen in Bad und Küche. Verfärbte Fugen sind Verschleiß, schwarz durchsetzte Fugen sind ein Reinigungsthema. Die Grenze verläuft sichtbar, aber sie wird selten vorher besprochen.
• Backofen und Dunstabzug. Eingebrannte Bleche und ein verharzter Fettfilter kosten Zeit und tauchen in keinem Protokoll auf, bis jemand die Klappe öffnet.
• Fensterfalze und Rollladenkästen. Der Rahmen wird gewischt, die Falze darunter bleiben. In den Kästen sammeln sich Staub und Insekten über Jahre.
• Heizkörper. Zwischen den Rippen kommt man nur mit dem passenden Werkzeug durch, deshalb wird dieser Punkt regelmäßig übersprungen.
• Keller und Dachboden. Sie gehören zur Mietsache, liegen aber außerhalb der Wohnung und fallen beim Auszug schlicht aus dem Blick.

Das Übergabeprotokoll entscheidet den späteren Fall

Was am Übergabetag nicht dokumentiert wird, existiert vier Wochen später praktisch nicht mehr. Ein belastbares Protokoll erledigt fünf Dinge:

1. Datum und Beteiligte festhalten. Wer war anwesend, wann fand die Übergabe statt, welche Schlüssel und wie viele wurden übergeben.
2. Raum für Raum durchgehen. Nicht pauschal in Ordnung, sondern je Raum eine Zeile mit dem tatsächlichen Zustand.
3. Mängel benennen statt bewerten. Beschreiben, was zu sehen ist, ohne gleich festzulegen, wer dafür aufkommt.
4. Fotos machen. Zu jedem strittigen Punkt ein Bild, im Zweifel eines zu viel. Zählerstände gehören ebenfalls aufs Foto.
5. Beidseitig unterschreiben. Ein Protokoll ohne die zweite Unterschrift ist eine Notiz, keine gemeinsame Feststellung.

Wie die Kosten am Ende zwischen den Beteiligten verteilt werden, richtet sich nach dem Vertrag und dem Einzelfall. Diese Aufstellung ist eine praktische Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Wo die Zuständigkeit zwischen Mieter und Eigentümer verläuft

Grob gesagt schuldet die ausziehende Partei den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung. Alles, was darüber hinausgeht, gehört zur Vorbereitung der Neuvermietung und liegt bei der Eigentümerseite. Praktisch heißt das: Endreinigung der Wohnung auf der einen Seite, Aufbereitung nach Handwerkerterminen und die Reinigung der gemeinschaftlichen Flächen auf der anderen.

Diese Trennung ist auch der Grund, warum sich beide Seiten so oft übergangen fühlen. Wird zwischen Auszug und Einzug renoviert, entsteht Baustaub, den niemand eingeplant hatte. Er gehört nicht zur Endreinigung des Vormieters, sondern in einen eigenen Durchgang danach.

Wann sich eine Firma für die Endreinigung rechnet

Nicht jede Wohnung braucht eine Reinigungsfirma. Sie lohnt sich vor allem in drei Situationen: wenn der Leerstand kurz ist und der nächste Termin steht, wenn nach Handwerkerarbeiten Baustaub in der ganzen Wohnung liegt, und wenn der Zustand deutlich über eine normale Wischrunde hinausgeht.

Der praktische Vorteil einer leeren Wohnung ist, dass sich alles in einem Zug durcharbeiten lässt: Fenster, Küche, Bad und Böden nacheinander, ohne Rücksicht auf Möbel oder Bewohner. Wir sehen uns die Wohnung vorher an und sagen Ihnen, was aus unserer Sicht nötig ist und was nicht. Bei uns arbeiten feste Teams, wir sind betriebshaftpflichtversichert und stellen bei Ausfall eine Vertretung.

Der gemeinschaftliche Bereich wird regelmäßig vergessen

Ein Umzug spielt sich zur Hälfte im Treppenhaus ab. Kartons streifen die Wände, Möbel hinterlassen Spuren an Handlauf und Stufenkanten, die Haustür steht stundenlang offen und lässt Straßendreck bis ins erste Obergeschoss. In laufend betreuten Häusern fängt der reguläre Turnus das auf. Bei größeren Umzügen ist ein zusätzlicher Durchgang die ruhigere Lösung, und er bleibt eine klar abgegrenzte Position.

Ob solche Leistungen später in der Abrechnung auftauchen dürfen, hängt an ihrer Einordnung als laufende oder einmalige Kosten. Wie diese Unterscheidung funktioniert, haben wir im Beitrag Ist die Treppenhausreinigung auf Mieter umlegbar? aufgeschrieben.

So planen Sie die nächste Übergabe ohne Streit

Klären Sie vor dem Auszugstermin schriftlich, welcher Standard geschuldet ist, gehen Sie die Wohnung Raum für Raum mit Protokoll und Kamera durch, und planen Sie den Reinigungsgang in die Zeit zwischen Schlüsselrückgabe und Neuvermietung ein statt daneben. Wenn Sie dabei Unterstützung brauchen: Wir schauen uns die Wohnung und, wenn gewünscht, das Treppenhaus gemeinsam an und machen Ihnen einen Festpreis dafür. Mehr zu unserer laufenden Arbeit im Haus finden Sie auf der Seite zur Treppenhausreinigung in Hamburg. Die Besichtigung ist kostenlos und unverbindlich, und werktags antworten wir innerhalb von 24 Stunden.